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富士市の不動産・土地・賃貸情報・行政書士業務 【株式会社アイアール】

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ご購入までの流れpurchase flow


不動産を購入するとき、一体何から始めればいいのか、どんな段取りをすれば良いのかなど、
不動産購入に関する一般的な知識と基本的な流れを以下にまとめました。

不動産購入に関する基本的な流れ

1.資金計画

不動産を購入するときに必要な費用とは??
不動産を購入すると考えたとき、純粋に「建物や土地等の物件価格」のみを考えがちですが、
購入には物件価格以外にも様々な費用がかかります。

また、どれくらいの価格の不動産が購入できるのか把握しておくことも大切です。
金額を把握すると同時に、住みたい家のイメージや場所や日当たり、広さなど
何を一番に優先させたいのか絞っておくと、物件探しもスムーズに進みます。

【1-1.実際に買える金額を把握する】
物件価格とは、頭金+住宅ローン返済金額+売買契約諸費用の合計になります。

物件価格
☆頭金はどれくらい必要なのか。
頭金は、現金で支払う分の資金です。目安として物件価格の2割程度用意しておきましょう。
貯金の全額を頭金にするのではなく、購入してからの生活もあるので購入にかかる諸費用や、生活するために とっておきたい資金(予想されるライフイベント、入院、ケガなどの急な入用に備える)を省いて考えましょう。

☆住宅ローン返済可能金額を把握する。
住宅ローンは、『金融機関からいくら借りれるか』ではなく、『いくらなら毎月返済できるのか』を
考えることが重要です。 以下でローンシュミレーションができるので、一度利用してみましょう。

フラット35 http://www.flat35.com
住宅保証機構株式会社 https://www.hownes.com/loan/sim/

【1-2.住みたい家のイメージ…何を優先したいのか明確にする】
できるだけ具体的に、どんな場所で、どんな家に住みたいのかイメージしてみましょう。
例えば、マンションの上層階で良い景色を見ながら暮らしたいのか、戸建てで庭があり子供がのびのび遊べる家で暮らしたいのか、 日当たりが良い場所が良いのか、通勤に便利な場所が良いのかなど、
一度希望を紙に書き出してみると良いでしょう。
希望をリスト化し優先順位を付けておくと、物件探しの基準となります。

【1-3.不動産購入にかかる諸費用一覧】

頭金 購入時に現金で支払う分の資金。
目安として物件価格の2割程度を用意しておくと良いでしょう。
頭金を用意しておくと月々の住宅ローンの返済額を小さくできるので
なるべく貯めておくと返済が楽になります。
手付金 一般的に買主から売主へ交付されます。
特約のない限り解約手付(契約を解除する場合は返金されない)として扱われ、
契約解除等何もなければ購入代金の一部に充てられます
印紙税 売買契約書やローン契約書に必要な税金です。
仲介手数料 物件を仲介会社を通して購入する場合に支払う手数料です。
登記費用 所有権移転登記や保存登記などの際に、
登録免許税や司法書士に依頼するときの報酬が必要です。
不動産取得税 不動産を取得したときに、その不動産のある都道府県に支払う税金です(1回のみ)。
固定資産税・都市計画税 その年の1月1日時点の不動産の所有者に課税される税金です。
売買の際には買主から売主にその日割金額を決済時に支払うことが多いです。
住宅ローン諸費用 金融機関や商品によって異なりますが、事務手数料、ローン保証料、火災保険料、
団体信用姓名保険特約料などが必要です。
その他 住宅購入後にかかる費用として、引越し費用、家具購入費用、住宅ローン返済、
税金(固定資産税・都市計画税)、リフォームのための積立てなどが必要になります。

2.情報収集

資金計画や住みたい家のイメージができたら、早速情報収集をしましょう。
では、どこで不動産情報を収集できるのでしょうか?

【物件情報を集めるツールは様々。自分に合った手段で上手に探す】

☆不動産情報収集ツール☆

紙媒体・広告 住宅情報誌、新聞折り込みチラシ、ポスティングチラシなどがあります。
これらは、定期的に発行されているものもあり、情報を一覧して見ることができます。
不動産会社へ問合せをする前にどんな物件がどのくらいの価格で流通しているのかなど
把握でき、相場観を養えます。
インターネット 不動産の検索ポータルサイトなどで、条件等を入力して検索できます。
ただし、情報量がとても多いので自分の探したい条件を明確にしてから
検索することがポイントです。
不動産会社へ問合せ 物件を探したいエリアの不動産会社へ問合せをしてみる。
ネットに掲載していない物件もあったりします。
不動産業者は物件探しからローン契約、決済まで行うので物件だけでなく、
資金計画など様々な手続きの相談もできます。
早くから相談できる担当者さんが見つかれば、安心して決済まですることができます。
一度、気になるエリアを足を使って巡ってみるのも良いでしょう。

3.物件見学

気になる物件を見つけたら、現地を確認してみましょう。
不動産購入は、土地、建物だけではありません。その周辺環境も大切です。

住んでからは周辺環境は変えられないので、
そこでの生活をイメージし、将来想定できる生活スタイルの変化に対応できるかなど、
具体的にイメージして見学してみてください。

現地へは、曜日や時間帯を変えて何度か足を運ぶと良いでしょう。

住所がわからない時は、不動産会社へ連絡をして案内をしてもらいましょう。

【物件見学のチェックポイント】

マーケットの有無 所要時間、品揃え、営業時間の確認。
近くにコンビニがあるとちょっとした買い物に便利です。
公共機関の確認 学校、役所、公園などの所在を確認。
病院 いざという時にかかれる病院があるか。
金融機関等 銀行や郵便局、ATMなど便利な場所にあるか。
嫌悪施設等 周囲の騒音やにおい、嫌悪施設が近くにないか。
治安状況 住人の様子、どんな人が住んでいるか。交通量はどれくらいか。
空き地 空地や田畑など、建物が建設されていない土地がある場合は、建設予定がないか確認。
あった場合は、どれくらいの高さの建物が建設されるか確認。

4.購入の意思表示(購入申込書)

購入したい物件が決まったら、購入する意思を示すために購入申込書(買付申込書)を記入します。

5.住宅ローンの事前申込

購入したい物件が決まったら、購入する意思を示すために購入申込書(買付申込書)を記入します。

6.重要事項説明を聞く(重要事項説明書)

重要事項説明は、宅地建物取引主任者が売買契約を締結する前に買主様に、
その土地、建物に関する説明を行い、十分理解していただき購入後のトラブルを防ぐ為に行います。

【説明内容】
・売買対象不動産の権利関係
・売買対象不動産にかかる都市計画法、建築基準法などの法令の制限
・売買対象不動産の供給、排水等の整備状態
・契約の条件等

☆重要事項説明は、宅地建物取引主任者が、記名押印した書面を交付し宅地建物取引主任者証を提示して説明することが義務付けられています。 担当者が提示しなかった場合は、確認してみましょう。

7.不動産売買契約の締結(不動産売買契約書)

不動産を購入するとき、売主様と買主様間で決めた約束事を書面にした売買契約書に、
双方が署名捺印し保管をします。 これは、契約内容を明確にし購入後の紛争防止の為に作成され、
取引金額に応じた印紙を添付する義務があります。
契約時には売買価格の20%以内の手付金を売主に支払います。
契約後は、書面の記載内容に基づいて債務を履行する義務があります。

8.住宅ローン本申込み

不動産売買契約後、金融機関に住宅ローンの本申込みを行います。
申込み後審査が行われ、1週間から3週間で審査結果がわかります。

9.住宅ローン契約

融資承認が出たら、金融機関と買主様で金銭消費貸借契約を交わします。

10.残金決済

決済日(融資実行日)に残金清算をします。 残代金の支払いと引き渡しを同時に行います。
これをもって不動産売買取引が完了となります。

【決済日にすること】
・買主様から売主様に物件の残代金支払い
・固定資産税、都市計画税の日割り清算
 (引渡前日までを売主様、引渡当日から買主様負担として日割清算します。)
・登記費用の支払い(登録免許税の支払い、司法書士への報酬)
・仲介不動産会社への仲介手数料の支払い

【用意するもの】
・物件残代金
・固定資産税、都市計画税の日割清算分
・登記費用など
・不動産仲介会社への仲介手数料
・住民票
・本人確認書類(免許証等)
・印鑑


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